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[土地增值税] 地下车位土地增值税处理总结表(地方口径)

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    6 小时前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2020-4-8 10:00:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

    地下车位

      1、北京的规定(京地税地[2003]73号
      2、黑龙江的规定(黑地税函〔2010〕33号
      2、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)
      3、辽宁的规定(辽地税函[2009]188号
      4、黄山的规定(黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义)
      5、青岛的规定(青地税函[2009]47号
      6、湖北的规定(鄂地税发[2008]207号)(鄂地税发[2008]211号
      7、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号
      8、宁波的规定(甬地税二[2010]106号)(甬地税二[2010]106号
      9、江苏的规定(苏地税规[2012]1号
      10、常州的规定(常地税一便函〔2013〕2号)
      11、天津的规定(津地税地[2011]24号
      12、西安的规定(西地税发[2010]235号)
      13、安徽的规定(安徽省地方税务局公告2012年第2号
      14、新疆的规定(新地税函〔2010〕192号
      16、大连的规定(大地税函[2008]188号
      17、常州的规定(常地税一便函〔2012〕5号)(常地税一便函〔2013〕2号)(常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读)
      18、河南的规定(豫地税发[2005]第16号

      1、北京的规定(京地税地[2003]73号
      五、关于对有些房地产项目以租赁形式取得收入,是否作为房地产转让取得的收入问题。
      根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定,房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
      出租房地产虽然取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,根据土地增值税政策规定,不属于土地增值税征税范围。
      2、黑龙江的规定(黑地税函〔2010〕33号
      四、关于停车位收入征收土地增值税问题房地产开发企业出租停车位,所有权未发生转移的,不应征收土地增值税;所有权发生转移的,应视同销售不动产,按照有关规定征收土地增值税。
      黑地税函〔2010〕33号黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知 颁布时间:2010-5-19 2、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答)
      7、房地产开发企业把作为公共配套的地下室,卖给业主当车位,但没有产权,有的开的是销售不动产,有的开的是租赁业发票,是不是不计入销售收入?
      答:房地产开发项目公共配套的地下室建筑面积已分摊到所在项目的业主所购房屋的建筑面积中,在转让时,无论房地产开发企业如何处理,都应当作为转让收入一并计算土地增值税。房地产开发项目的公共配套的地下室成本如单独核算,其建筑面积没有分摊进所在项目的业主所购房屋中,在转让时业主无法取得产权的,是否应当缴纳土地增值税,应视具体情况处理。
      南京市地方税务局土地增值税征和政策问题解答 发布日期:2010-05-28
      3、辽宁的规定(辽地税函[2009]188号
      一、关于出租地下停车位问题对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的,视同销售,征收土地增值税。
      五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入,计入土地增值税收入,地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
      无产权地下停车位取得的收入,不计入土地增值税收入,其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。
      4、黄山的规定(黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义)
      十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?
      根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售的开发产品计算销售收入。
      利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。
      黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义
      5、青岛的规定(青地税函[2009]47号
      十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?
      答:根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售开发产品计算销售收入。
      利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。
      一、关于房地产开发企业(以下简称“开发企业”)转让房地产的收入确认时间按照国家税务总局的有关规定,开发企业转让房地产,其收入确认时间是指:(一)所销售的房地产,已收讫全部价款或者取得索取全部价款的凭据;(二)对视同销售的房地产,其房地产的所有权发生转移;(三)国家税务总局的其他规定。
      开发企业转让房地产,无论其是否与受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续,只要有合同、收据、发票、判决书、裁定书等证据,其转让行为实质发生、取得了相应的经济利益,并且受让方享有占有、使用、收益或处分该房地产的权利,税务机关应当视其为所有权转移。
      二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第四条的规定,开发企业与业主签订销售合同,将房地产开发项目(以下简称“开发项目”)中的车位、车库等配套设施销售给业主取得的收入,税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地增值税。
      开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的,开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入,可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后,对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。
      可售建筑面积,是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商品房的建筑面积。
      6、湖北的规定(鄂地税发[2008]207号)(鄂地税发[2008]211号
      第十七条 对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的,但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出,如居委会(或社区)和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施,由于各项开发项目配套设施情况不同,必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除,在进行土地增值税清算时,按以下原则处理:……
      (四)对于停车场(车库),仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的,应按规定计算收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用;……
      七、关于地下人防设施清算处理问题对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施,其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施,在扣除成本、费用的同时,对其取得的收入也应纳入核算增值额。
      鄂地税发[2008]211号:湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知 发文日期:2008-09-28
      7、河南的规定(豫地税函〔2010〕202号
      五、关于地下室、车库的归属问题。
      房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库,在征收土地增值税时,为了简化计算,销售房屋为普通标准住宅的,地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的,地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
      房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的,按照其他房地产项目征收土地增值税。
      8、宁波的规定(甬地税二[2010]106号)(甬地税二[2010]106号
      九、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算,暂按照以下原则处理:1、对有产权且能够转让的车位、车库等,其核算按照本文第七条清算类型第三类计算;2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其核算跟随主体建筑走,但不并入房屋面积。
      ……
      七、清算时房地产类型的分类计算问题对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率:第一类:普通住宅。
      第二类:除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。
      第三类:除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。
      第四类:单体别墅。
      注:1、“普通住宅”的认定:市区按照甬政办发[2005]104号文公布的标准执行,其它各地按照当地政府公布的标准实施。
      2、低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76号规定,有天有地、一般为一层至三层的住宅(但不限于三层)。
      甬地税二[2010]106号:宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知 发文时间: 2010-6-4
      八、地下车位共用面积的分摊问题为便于掌握和计算,地下车位共用面积应与其它共用面积一起合并分摊到整个清算项目的可售面积中。
      甬地税二[2010]106号:宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的补充通知 发文时间: 2010-6-4

      9、江苏的规定(苏地税规[2012]1号
      (二)公共配套设施成本费用的扣除房地产开发企业建造的各项公共配套设施,建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用;未移交的,不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的,其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的,其相关成本、费用不予扣除。
      (解读:人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料,应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。)
      二、车库(位)
      1、问:车库(位)在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用?
      答:就我们目前了解的情况,车库(位)存在三种情形:一是,利用地下人防设施作为车库(位)的,产权是不明确的,因不涉及转让,不属于土地增值税的征收范围,不确认相关收入,也不能扣除相关的成本、费用。地下人防设施的面积以人防部门实地标注的面积为准,相关的成本、费用可参照人防定额站确定的标准。同时,因无法建造地下人防而缴纳的易地建设费在计算土地增值税时也不能予以扣除。
      (理由如下:第一,按照人防法的规定,新建房必须按规定配建地下人防设施,平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。这是房开企业的法定义务;第二,发改委对房地产开发项目的立项批文中不包括地下人防设施的内容,建造地下人防的面积及相关标准等另有立项批文予以明确;第三,单建的人防工程不征收土地增值税,配建的地下人防同样不属于土地增值税的征收范围。目前,各地对地下人防的成本、费用都是予以扣除的,而对房开企业以长期租赁形式取得的收益是否确认收入存在不同的看法,现全省统一将人防拿出来可能需要一定的缓冲期,请各地做好解释工作,尽快实现。)
      二是,作为公共配套设施使用的车库(位),按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的,其收入已含在房价中,准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理,而是以自身名义出租给业主使用的,无论租赁期为多少年,不确认相关收入,不扣除相关成本、费用。
      三是,两证齐全、可有偿转让的车库(位),包括地上单独建造的车库和部分地下车库(位)。清算时,按已转让部分确认收入,并扣除相应的成本、费用。
      江苏省土地增值税政策口径解答(三)
      3、问:地下人防的成本确认,外省(市)是怎么操作的?
      答:上期口径解答明确全省统一对利用地下人防设施作为车库(位)的,不确认相关收入,也不能扣除相关的成本、费用。同时明确不能扣除易地建设费。为慎重起见,日前请示了总局,得到的答复是对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的,不能扣除相关成本、费用。经了解,北京市统一明确了建成后地下人防设施的移交规定,房开企业按规定移交的予以扣除相关成本,不移交的不扣除。广东、山东两省对此暂未作出明确规定。
      就目前了解的情况,我省尚无统一的人防移交规定,现对利用地下人防设施作为车库(位)的规定,暂作如下规定:一是允许扣除易地建设费。二是对已有相关移交规定的地级市,若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的,按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用;无相关移交规定的地级市,因地下人防设施始终由房开企业使用、收益,不属于转让,也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定,不扣除相关成本和费用。
      江苏省土地增值税政策口径解答(四)
      10、常州的规定(常地税一便函〔2013〕2号)
      4、无产权车库(车位)清算后销售确认问题房产企业通过与业主签订转让无产权车库(车位)永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议,一次性收取固定年限使用费,其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外,该收入不属于土地增值税征收范围,不计入清算后继续销售收入,也不计入销售面积扣除成本费用。
      ……
      常地税一便函〔2013〕2号:常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见(二)颁布日期:2013年08月12日
      11、天津的规定(津地税地[2011]24号
      四、关于地下车库收入与成本归集的问题实际操作中,房地产开发企业建造的地下车库,可视其具体情况按以下方法确定:(一)有产权且对外销售的车库,其收入应并入房地产销售收入,相应的车库开发成本应准予扣除。
      (二)转让车库使用权年限与所购房屋一致的,或者永久转让使用权的,可视同销售,应归集相应的收入和成本。
      以上情况之外的其它形式,产生的收入与建造成本均不予以归集。
      12、西安的规定(西地税发[2010]235号)
      十七、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算,暂按照以下原则处理:1、对有产权且能够转让的车位、车库等,其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税;2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等,其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入,其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。
      西地税发[2010]235号:关于明确土地增值税若干政策问题的通知 发文日期:2010-11-11
      13、安徽的规定(安徽省地方税务局公告2012年第2号
      八、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。
      14、新疆的规定(新地税函〔2010〕192号
      你局《关于土地增值税有关问题的请示》(石地税发〔2010〕41号)收悉。经研究并请示国家税务总局,现答复如下:地下人防设施、地下建筑等,属于地上建筑物的范畴,因此,对其销售转让的,应按规定征收土地增值税。
      问题一:房地产开发项目中转让使用权的车库(车位)是否征收土地增值税?
      答:根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定:以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为,应按规定缴纳土地增值税。
      因此对房地产开发项目中配套的车库(车位),如转让使用权或提供车库(车位)长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的,其取得的收入应并计房地产开发销售收入,并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用,按规定计算征收土地增值税。
      浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期:2011年
      16、大连的规定(大地税函[2008]188号
      土地增值税扣除项目中的公共配套设施,是指根据政府或政府相关部门的要求,房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指:物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
      纳税人开发的,无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施,如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的,允许计入公共配套设施;如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的,不允许计入公共配套设施,且在对整个项目进行土地增值税清算时,亦不得列入清算范围,其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等,不得在清算时扣除。
      17、常州的规定(常地税一便函〔2012〕5号)(常地税一便函〔2013〕2号)(常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读)
      1、关于土地增值税清算时不能办理产权登记的房产的处理房地产开发企业在开发项目中建造的不能办理产权登记的房产,在计算土地增值税时按以下原则处理:?(1)建成后无偿移交全体业主的,其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;?(3)建成后有偿转让其使用权、但不转让所有权的,不属于土地增值税征税范围,其收入不计入土地增值税应税收入,其相关成本、费用也不得计入扣除项目金额。
      ……
      5、在计算土地增值税时,地下建筑物成本如何处理?
      地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途,从计算土地增值税的角度,地下建筑物可划分为四类:一类是未经许可建设的地下建筑,二类是作为公共配套设施(包括可扣除的人防设施)的地下建筑,三类是可售地下建筑,四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证(销售、预售许可证)的地下建筑。
      对未经许可建设地下建筑,在计算土地增值税时,不作为扣除项目金额。
      对作为公共配套设施(包括可扣除的人防设施)的地下建筑,按规定予以扣除。
      对可售地下建筑面积, 按照已售面积配比扣除。
      对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证(销售、预售许可证)的地下建筑,房产企业一般通过与业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议,一次性收取固定年限使用费,其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税,因此其收入不属于土地增值税征收范围,相应的成本也不予扣除。
      计算其成本时,分两步确认地下建筑成本:第一步计算各类型地下建筑物成本,考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书,因此在计算土地增值税时,应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额,土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本,如果纳税人在会计核算时,能够直接准确归集的,按照直接归集的成本确定;对于未能直接归集开发成本的,则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。
      第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本,按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。
      八、公共配套设施费1、人防工程问题常政发〔2007〕136号规定“新建民用建筑依法按规定比例修建的防空地下室(以下统称依法配建的人防工程)的所有权属于国家。履行人防法定义务以外建设的具有防空功能的地下民用建筑(达到人防工程战术技术要求的最低标准)的所有权属于投资者。”“国家投资建设的人防工程和依法配建的人防工程,由人防主管部门负责申办房地产登记;履行人防法定义务以外由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑,无论是单建式还是结建式,由投资者负责房地产登记。”房地产企业依法配建的人防工程移交人防主管部门的,其成本费用可以扣除。经咨询民防局,依法配建的人防工程应具备以下资料:(1)人防工程建设许可文件;(2)标注人防面积的地下室总平图;(3)人防工程的测绘报告;(4)竣工验收证明书;(5)人防工程交接登记表。
      房地产企业在缴纳人防工程易地建设费后取得依法配建人防工程所有权的,在有偿转让计算收入时扣除相应的成本、费用。
      常地税一便函〔2013〕2号:常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见(二)颁布日期:2013年08月12日
      6、问:车库(位)在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用?
      答:就我们目前了解的情况,车库(位)存在三种情形:一是,利用地下人防设施作为车库(位)的,经省局请示总局答复如下,对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的,不能扣除相关的成本、费用。因此,省局对我省利用地下人防设施作为车库(位)暂作如下规定:对已有相关移交规定的地级市,若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的,按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用;无相关移交规定的地级市,因地下人防设施始终由房开企业使用、收益,不属于转让,也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定,不扣除相关成本和费用。
      二是,作为公共配套设施使用的车库(位),按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的,其收入已含在房价中,准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理,而是以自身名义出租给业主使用的,无论租赁期为多少年,不确认相关收入,不扣除相关成本、费用。
      三是,两证齐全、可有偿转让的车库(位),包括地上单独建造的车库和部分地下车库(位)。清算时,按已转让部分确认收入,并扣除相应的成本、费用。
      常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读 发文日期::2010-10-28
      18、河南的规定(豫地税发[2005]第16号
      第四条 销售不动产,是指有偿转让不动产所有权的行为。
      不动产,是指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产。
      销售不动产包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
      销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。

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