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疫情下房地产企业复工的法律建议

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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2020-3-9 09:25:07 | 显示全部楼层 |阅读模式
    作者:吴双

      自2019年12月以来,我国开始出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情,之后包括广东省在内的多个地区均启动公共卫生事件一级响应,国务院亦因此延长春节假期,各地纷纷推迟复工时间。如深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室即于2020年2月3日发布了《深圳市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于实施企业复产复工报备制度的通告》,要求对2020年2月9日后的复产复工企业实行报备复核制度。根据笔者了解,实践中政府对企业复工的审批要求在2月中上旬较为严格,多数企业申请复工均未能获批,但近期随着疫情近一步得到控制,政府逐渐允许部分企业有条件复工,并将企业复工核实备案审批制改为企业备案承诺制。现笔者对疫情下房地产企业的复工作出法律提示,以供各企业参考。
      一、严格履行政府关于复工的程序要求,做好疫情防控措施
      当前,疫情防控仍然是重中之重,企业复工应当按照当地政府要求提供相应的复工文件材料,建立疫情防控机制,采购防控物资,保障员工的生命健康安全。
      二、梳理即将签订或正在履行的合同,评估疫情造成的影响并确定解决方案
      疫情发生后,房地产企业应当全面梳理即将签订或正在履行的合同,特别关注合同中的期限条款、不可抗力条款以及相关的违约责任,及时制定应对方案。具体如下:
      (一)因疫情原因导致无法面签的合同,可采用电子签约、邮件确认、快递寄送等方式签约
      受疫情影响,人员出行受到限制,如之前已决定签署的合同无法签署的,可在具备资质的电子签约平台签约(如e签宝),亦可采用电子邮件签约(电子邮件作为合同法规定的一种书面合同形式,受到法律保护,但为避免后续争议,可先采用电子邮件的方式确认,之后再补签书面合同)。此外,也可采用快递寄送的方式签约,此种情形下,应尽量使用EMS快递,在文件名处注明合同名称,先寄出文件的一方应当对文件全部加盖骑缝章,收到文件的一方应仔细核对纸质版文件是否与之前确认的电子版文件一致。
      (二)因疫情原因决定不再签署的合同,应及时向对方发出通知
      如因疫情原因致使拟签订的合同无法签约、履行,受到影响的一方应当及时向对方发出书面通知,避免对方因此产生损失或损失扩大,从而要求受到影响的一方承担缔约过失等法律责任。
      (三)因疫情原因,使得我方已确定无法按照原合同约定履行义务的,应及时发出不可抗力通知或及时协商、重新签署补充协议
      如因疫情原因,出现工人无法复工、供应商无法供货等情形,从而导致企业无法按期向业主交房、工期延误等无法按照原合同约定履行义务等情况出现的,受到影响的一方应当及时向对方发出书面通知,并采取措施防止损失进一步扩大。虽然全国人大常委会法工委明确因疫情防控不能履行合同属于不可抗力,企业可以根据受到影响的情况,部分或者全部免除责任,但企业万不可就此掉以轻心,应充分收集证据,证明疫情的发生与不能履行合同之间存在法律上的因果关系。
      此外,对于部分可能需要延长期限的合同,也可采用补充协议的方式对双方权利义务重新予以安排。如实践中的独家销售代理合同,双方约定了销售代理期限并可能因此设置了考核的时间节点,但受到疫情影响,线下销售工作无法开展,双方可签署补充协议约定延长销售代理期限。
      (四)因疫情原因,相对方可能违约造成我方/双方损失的,应及时评估、谨慎回函
      疫情情况下,如我方判断相对方可能违约的,应梳理合同约定,确认是否已对此作出安排;在对方已向我方发函的情况下,应谨慎回函,避免草率作出承诺。此外,如我方判断对方可能因疫情原因导致经营状况严重恶化、有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形,可根据合同法的约定行使不安抗辩权,暂时中止履行我方义务。
      就合同中不可抗力造成损失的约定,以建设工程施工合同为例,住建部《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)对不可抗力造成的损失进行了如下约定:
      “17.3.2不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和(或)工期延误等后果,由合同当事人按以下原则承担:
      (1)永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏,以及因工程损坏造成的第三方人员伤亡和财产损失由发包人承担;
      (2)承包人施工设备的损坏由承包人承担;
      (3)发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失;
      (4)因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务,已经引起或将引起工期延误的,应当顺延工期,由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担,停工期间必须支付的工人工资由发包人承担;
      (5)因不可抗力引起或将引起工期延误,发包人要求赶工的,由此增加的赶工费用由发包人承担;
      (6)承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。”
      需要说明的是,疫情状况之下,各地建设主管部门亦相应出台了指导意见,房地产企业可着重关注。如湖南省住房和城乡建设厅2020年2月13日发布了《关于新冠肺炎疫情防控期间建设工程计价有关事项的通知》,规定因疫情影响,建筑工人短缺,工资变化幅度较大,承发包双方应本着实事求是的原则,及时做好建筑工人实名登记和市场工资的调查,疫情防控期间完成的工程量,其人工费可由承发包双方签证确认并按实调整。
      三、如企业受到疫情影响,应当固定并搜集相关证据,为后续产生争议做好证据准备
      《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。根据前述规定,如企业发出不可抗力通知,应当在合理期限内向对方提供证明。
      因此,出于发出不可抗力通知的要求、出于为后续争议做好证据准备之目的,企业在受到疫情影响时,均应当及时搜集并固定证据。如:
      1.政府发出的红头文件、政府已公开的网上通知、企业与政府沟通的往来记录,说明企业无法按时复工,或已申请复工但尚未得到政府批准;
      2.员工/工人无法按时复工的证明,如员工/工人出行受到交通管制,员工/工人被隔离,与员工/工人沟通的邮件往来、微信记录等;
      3.采购的供应商无法供货、合作单位无法履约的证明,如企业已及时向对方发出通知,要求对方履行义务,但对方无法履行义务及对方因此提供的证明文件。
      四、与主管部门加强沟通,及时关注并争取扶持政策
      疫情期间,政府为了减轻企业压力,纷纷出台了一系列的优惠政策。企业复工后,应着重关注、及时申报,并与主管部门加强沟通,尽力争取相关政策。如浙江省住房和城乡建设厅2020年2月12日发布了《关于全力做好疫情防控支持企业发展的通知》,载明疫情防控期间商品房预售资金中可用于前期工程费、管理费、销售费、财务费等其他费用由总额的20%提高至30%;2020年6月30日前竣工验收的住宅项目,可顺延3个月缴纳住宅物业保修金;对在疫情严重地区新承揽业务的建筑业企业暂不收取农民工工资保证金。
      综上,疫情期间的企业应在保障员工健康安全的情形下,合理、有序复工,并在当前的特殊背景下,加强合同履约管理,未雨绸缪,提前作出安排,最大程度降低法律风险,减少疫情对企业正常运行的影响。



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