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[财务综合] 2019房地产项目尽职调查指引

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    2 小时前
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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2019-6-2 09:00:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
    目录
    一、尽职调查的功能及目的
    二、尽职调查的主要分类
    三、尽职调查的方法与步骤
    四、尽职调查的材料清单
    五、尽职调查的主要关注要点

    一.尽职调查的功能及目的

    1.协助投资方确定交易模式
    2.协助投资方确定交易对价
    3.协助投资方规避或减少风险
    4.发现合作方披露事项的差异、发现合作方未披露事项
    5.固定事实

    二.尽职调查的主要分类

    1.法律尽调
    2.财务尽调
    3.专业尽调(工程尽调、环境尽调)

    三、尽职调查的主要流程

    1.了解交易背景
    了解项目情况,初步沟通交易方式(股权并购、资产并购等),项目商业需求,交易对手情况。
    2.前期基本信息查询,了解基本行业操作流程
       (1)在中国裁判文书网 、广东法院网 、无讼案例 、聚法案例等网站查询公司主体的涉诉信息
       (2)在全国法院被执行人信息查询、失信被执行人网页查询公司主体的执行情况
       (3)在国家企业信用信息公示系统 、深圳市市场和质量监督管理委员会、企查查 、启信宝 、天眼查、税务部门、国土部门、建设部门、人力资源部门等网站查询股权权利限制、行政处罚情况
      (4)在中国人民银行征信中心动产融资统一登记系统查询应收账款质押等融资情况
      (5)在百度、必应、谷歌等网站检索项目名称、公司名称
      (6)阅读相关的专业解读文章
       ……
    3.准备尽职调查清单
    4.现场尽调工作
      (1)前往公司现场对接取得项目资料,核查原件
      (2)与公司负责人、相关人员进行访谈
      (3)前往地块进行现场核查
           ①到达现场后,开启地图,截图地图的定位地点
           ②拍摄现场已有建筑物照片、空地照片,拍明土地四至
           ③拍摄建筑物是否存在人员入驻、运营使用、占用情况
           ④将总平面图上的建筑物与实际建筑物对应确认
           ⑤发现是否存在临建、违建,确认是否办理了报建手续
    (4)前往规划、国土、工商等部门进行访谈、资料核查
           ①确认核查所需的资料清单、具体地点
           ②对项目的交易模式,核查办理可行性与办理时间
           ③涉及与政府合作的项目,应着重沟通项目进度、预计计划情况
           ④对于调取资料无法直接反映的情况,应口头核实
    5.出具补充资料清单
    6.签署说明披露函
    7.起草法律尽职调查报告
    结合资料收集和分析情况,发现和分析项目、目标公司、交易对手等存在的法律问题和风险,提出解决方案:
      ①交易价款的确定方法与调整机制
      ②付款先决条件的设置
      ③交易对手的合同义务
      ④陈述和保证
      ⑤违约责任

    四、尽职调查的材料清单(详见清单)

    (一)公司层面
    1.公司基本证照文件
    营业执照、房地产开发资质、特殊行业许可。
    2.公司的历史沿革资料
    验资报告、股权变动情况。
    3.公司的股东资料      
    股权结构图、实际控制人、股权权属争议、权利限制、股权代持、回购。
    4.公司组织结构资料
    管理层持股、股权转让的限制、一票否决、对外担保的限制、管理层激励、监事会设置。
    5.公司的主要资产
    房地产以外重大资产的合法性、处置是否受限,对继续经营的影响;对外投资情况。
    6.公司的融资及担保
    已有融资情况清单;资金方对项目方、项目的权利限制与管理现状:包括对股东的限制、项目抵押的限制、股权质押的限制、对项目合作或转让的限制、对项目再融资的限制,以及对项目及项目公司的实际控制情况。
    7.公司的债权债务
    8.重大合同(履行情况、是否存在纠纷)
    9.知识产权
    10.劳动人事
    11.税务
    可抵扣票据情况。
    12.诉讼、仲裁与行政处罚
    13.公司财务
    14.保险
    (二)项目层面
    1.土地出让文件
    2.规划、设计文件
    3.报建手续
    4.施工
    5.项目销售
    6.竣工验收及初始登记

    五、房地产项目尽职调查的主要关注要点

    (一)土地
    1.土地出让合同的签署主体
    《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》:
    土地使用权出让合同应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
    《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
    开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。
    本解释实施前,开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的,可以认定合同有效。
    2.土地出让金的支付凭证
      (1)支付时间与合同约定的付款时间是一致
      (2)是否缴纳了延迟缴纳的滞纳金
      (3)土地契税是否缴纳并取得发票
    注:
    土地出让金的征收部门是市、县国土管理部门,注意核查是否存在直接将出让金用于支付拆迁安置补偿的情形。
    实践中存在未缴足土地出让金就取得土地使用权证的情况。
    3.土地出让合同、招拍挂等文件中对项目的限制性约定
      (1)限制某种类型的物业建设
      (2)要求某种物业的持有比例和年限
      (3)不得整体或分割转让,限制抵押
      (4)受让人的出资比例、股权结构、实际控制人
    4.关于开发达到投资总额的25%
    (二)在建工程
    1.土地使用权出让合同约定与工程实际情况
    土地使用权出让合同中约定的规划指标及开竣工时间、工程期限,与实际报建、设计的规划指标,实际开竣工时间、期限的符合性及差异原因。
    2.规划条件与设计
    是否需要变更规划条件进行建设?
    如是,必须向城市、县人民政府城乡规划等主管部门提出申请。
    3.各报建手续文件的一致性
    从项目面积、用途、楼层的层数等方面,核查各报建阶段重要证照载明的项目情况是否存在矛盾,特别是涉及面积、用途等方面的差异。
    核查报建阶段的重要文件真实性,是否受到过相关行政处罚。
    案例:北京某项目,项目公司以虚假证明文件办理竣工验收备案,后房产证被撤销。
    4.判断后续竣工验收、不动产权证办理是否存在重大障碍
    结合项目当前情况(面积、用途、楼层层数等),从报建情况判断项目后续的竣工验收、不动产权证办理是否存在障碍(包括办理时间的延长、超建情形需要缴纳罚款、关键报建手续未办理完毕等)。
    5.关注在报建过程中规划设计条件是否发生变更
    如规划设计条件等项目重大条件在报建过程中发生改变,需确认规划设计条件等事项改变后,之前已经进行的报建是否需要重新报建。
    如:三亚某项目,报建过程中业主申请规划变更,将7层楼加建为9层楼,规划部门已批复同意,但规划部门批复确认前的部分报建手续需要重新报建。
    6.核查项目是否存在未取得相关证照擅自提前开工的情形
    需结合项目现状、建设工程合同的签署情况,核查项目是否存在未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开工证照就擅自开工的情形。
    《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
    《建筑工程施工许可管理办法》第十二条,对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的,由有管辖权的发证机关责令停止施工,限期改正,对建设单位处工程合同价款1%以上2%以下罚款;对施工单位处3万元以下罚款。
       案例:某合肥项目,开发商为加快工期,在未办理施工许可、未办理工程质量监督手续的前提下,擅自施工,被当地建设部门罚款约30万元。
    7.核查项目是否存在未竣工验收提前交付使用的情形
    《建设工程质量管理条例》第五十八条:违反本条例规定,建设单位有下列行为之一的,责令改正,处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任;
    (一)未组织竣工验收,擅自交付使用的;
    (二)验收不合格,擅自交付使用的;
    (三)对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
    案例:广州某项目,已取得房产证,但未办理竣工验收备案,存在被处罚的风险;但由于房产已投入使用多年并取得房产证,处罚的风险相对较低。
    8.工程招投标
    核查必须招标的项目是否履行了招标手续,核查是否招标流程是否合法,核查中标的有效性。
        案例:某汕尾PPP项目,存在项目公司前期投入后期由政府向项目公司支付的情况。但政府支付的前提是经过审计,并核查应当招标的项目是否招标,中标有效性等,如招投标程序存在瑕疵,可能影响项目公司后续款项的收回。



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