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[纳税综合] 房地产开发项目全程税务测算

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    [LV.10]以坛为家III

    发表于 2018-9-11 13:20:41 | 显示全部楼层 |阅读模式
    房地产开发项目全程税务测算(一)——耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税
    目录
    一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
    二、涉及税种的相关规定及测算方式
    (一)耕地占用税
    1.纳税人及测算方式
    2.耕地占用税与土地成交价款的关系
    (二)契税
    1.纳税人及测算方式
    2.市政建设配套费是否缴纳契税
    (三)城镇土地使用税
    1.纳税人及测算方式
    2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间
    3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税
    (四)印花税
    三、结语
    美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。税,是企业在发展过程中必然发生的,并且行业不同税额不同。而房地产开发企业在目前的经济形势下,开发项目溢价程度高(尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业),导致综合税负所占比重越来越高。因此,房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
    要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划,就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种,以及这些税种的测算方式和缴纳方式,从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
    本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。鉴于篇幅有限,此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
    一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
    房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括:耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
    在预售阶段开始后,房地产开发企业涉及的主要税种有:增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等(见下期:房地产开发项目全程税务测算(二))。
    在对以上税种进行提示后,接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间,从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。
    二、涉及税种的相关规定及测算方式
    (一)耕地占用税
    房地产开发项目因为所处地域不同,操作方式有很大差异。有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前,就已经实际占用了耕地,甚至进行了违规建设。那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内,房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢?
    1.纳税人及测算方式
    中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定,占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定,未经批准占用耕地的,纳税人为实际用地人。因此,未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。
    耕地占用税如何计算呢?耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按照规定的适用税额一次性征收,实际占用的耕地面积,包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。
    如,A地区的耕地占用税税额为20元/平方米,房地产开发企业占用耕地面积为1000平米,那么耕地占用税为20*1000=20000元,为一次性征收,且根据财税〔2007〕176号财政部 国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》的规定,纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天(未经批准占用耕地的情形时)。
    2.耕地占用税与土地成交价款的关系
    此外,实务中经常有房地产开发企业取得国有土地使用权后被税务机关告知缴纳耕地占用税,耕地占用税与土地成交价款之间是什么关系呢?房地产开发企业到底要不要缴纳该费用呢?
    根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于加强土地成交价款管理规范资金缴库行为的通知》(财综[2009]89号)规定,理顺土地成交价款与税款的关系,契税、耕地占用税等税款应当按照有关规定及对应的政府收支分类科目,分别缴入地方国库,不得与土地成交价款混库。若由市县人民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的,所需缴纳的税款可以通过土地出让支出预算予以安排;已缴税款在土地出让时计入土地出让底价,不得在土地成交价款外单独收取。因此,耕地占用税在上述情况下不得在土地成交价款外单独收取。
    (二)契税
    契税,是大家都比较了解的一个税种。我们应当将房地产开发企业在土地取得阶段缴纳的契税与销售商品房时由购买方缴纳的契税相区分。因为这是不同的两种阶段,且税率是不同的。
    1.纳税人及测算方式
    中华人民共和国契税暂行条例》中规定,契税税率为3-5%,国有土地使用权转让的计税依据为成交价格。因契税的适用税率,可由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,所以各地的契税征收标准因实际情况而有所不同。
    契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。
    契税如何计算呢?契税为计税价格乘以税率,比如,A地的契税税率为4%,国有土地使用权出让的成交价格为5000万元,那么契税为5000*4%=200万元。
    2.市政建设配套费是否缴纳契税
    对于契税,实务中房地产开发企业可能会遇到一个问题,市政建设配套费是否缴纳契税?
    因各地的国有土地使用权出让合同内容约定不同,有的地方《国有土地使用权出让合同》中土地的成交价格包括市政建设配套费,并列明市政建设配套费的具体数额,如果此种情况下,按照土地成交价格缴纳契税是没有问题的。但是,有的地方《土地出让合同》中土地成交价格并未明确区分土地出让金、市政建设配套费等具体数额,而是直接约定土地成交价格为某个具体的数额,在此种情况下,房地产开发企业缴纳市政建设配套费之后,税务局要求该企业缴纳契税。那么该契税应不应该缴纳呢?
    财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)对此有相关规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
    因此,如上述所说,《出让合同》中明确列明了市政建设配套费的具体数额,缴纳契税是没有问题的,若《出让合同》中只列明了土地成交价格,并未列明市政建设配套费,那么契税的缴纳依据应该为合同中列明的土地成交价款,市政建设配套费是不应该缴纳契税的,但是各地掌握程度不同,所以针对该问题有诸多争议。
    除市政配套费外,组成土地价格的其他成本是否应该计入契税的计税基础在实务层面也有许多争议,如城市更新(三旧改造)项目,开发商直接支付给原拆迁户的货币补偿、过渡费、回迁房是否也应该并入契税组价基础,还有对土地清租、建筑物拆除成本是否也应计入呢?按134号文精神,这类货币支出与非货币支出都同样构成土地成本的一部分,只不过在净地出让模式下该类支出由政府完成支出并计入总价进行招拍挂或协议出让,在毛地出让模式下则该类支出由开发商完成支出,并土地实际使用人只需补交地价。在实务中该类契税往往被开发商忽略未交,但不能忽视该类风险。
    (三)城镇土地使用税
    城镇土地使用税是如何规定的,什么时候开始缴纳?什么时候终止缴纳?从下文对城镇土地使用税的相关介绍中即可了解。
    1.纳税人及测算方式
    《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(2013修订)》规定, 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人,土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
    土地使用税每平方米年税额如下:
    (一)大城市1.5元至30元;
    (二)中等城市1.2元至24元;
    (三)小城市0.9元至18元;
    (四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
    且省、自治区、直辖市人民政府,应当在上述规定的税额幅度内,根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件,确定所辖地区的适用税额幅度。
    比如,A地的城镇土地使用税的税额为18元/平米,占用的土地面积为10000平米,那么城镇土地使用税的计算为18*10000=18万元。
    2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间
    因为城镇土地使用税按年计算、分期缴纳,那么对于房地产开发企业而言,城镇土地使用税的纳税义务开始与终止时间分别是什么?与土地出让是否有关呢?
    根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号 )关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题的规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
    因此,根据以上规定,若《土地出让合同》中约定了土地交付时间,那么从交付时间的次月开始缴纳;若未约定交付土地时间,则从《土地出让合同》签订的次月开始缴纳。此处就存在节税的一个小方法,那就是在《土地出让合同》中务必约定交付土地的时间,否则,就会因为约定不明导致房地产开发企业多缴纳城镇土地使用税。
    房地产开发企业缴纳城镇土地使用税的计税依据是其实际占用的土地,那么也就意味着当房地产开发企业不再占用某块土地时,该块土地相应的纳税义务即终止,不再缴纳土地使用税。
    财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定:纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
    而对于房产、土地的实物或权利状态发生变化的时间,各地操作各异,有的地方按照地上部分可售面积销售完毕后,不再缴纳;有的地方以取得商品房预售许可证为准,有的地方以交付房屋为准。实务操作各不相同,那我们就从政策着手分析,以期找到最合理的标准。
    国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定,购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计城镇土地使用税。对于购买方而言,自房屋交付使用的次月起开始缴纳城镇土地使用税。因此,从政策规定而言,以商品房交付时间为城镇土地使用税的截止时间较为合理。
    实务中还有一种情况,即开发商在未实际签订土地出让合同时先占有土地开发,再后期签订合同,可以达到节税的效果。也即在土地使用权未完全移交的情况下,开发商不需要缴纳土地使用税,但实际已经用于前期开发了,如正负零以下的基础开挖工程。
    3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税
    此外,地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税呢?因为实务中,地下建筑物部分有产权证,部分没有产权证,那么针对此种不同的情况,是如何处理呢?
    根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税【2009】128号)第四条规定:对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。根据该规定我们可以了解到,地下建筑物需要缴纳城镇土地使用税。
    (四)印花税
    印花税是针对列举出来的凭证征收的一种税,在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人是印花税的纳税义务人。
    房地产开发企业取得土地阶段,因与政府土地部门签署《国有土地使用权出让合同》而缴纳印花税,按照合同所载金额的0.05%贴花。如,A房地产开发企业以100万的价格取得某地块,那么印花税为100万*0.05%=0.05万元。
    三、结语
    鉴于篇幅,本文先介绍以上几个小税种,对于增值税及附加、土地增值税、企业所得税的测算将另文介绍。虽然上述的税种将较于土地增值税等税额较小,但是作为房地产开发企业要从每个细节尽量减少相关成本,并准确把握政策规定与实务操作中的差异,并争取对自己最有利的解决方式。
    以上是笔者对房地产开发项目全程税务测算的部分介绍,若政策规定与实务操作有错误之处,敬请读者批评指正。

    房地产开发项目全程税务测算(二)——增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税
    目录
    一、增值税
    二、土地增值税
    三、企业所得税
    四、印花税
    五、结语
    鉴于文章篇幅,上期房地产开发项目全程税务测算(一)仅介绍了房地产开发项目涉及的契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定及测算(见房地产开发项目全程税务测算(一)),此次将着重介绍房地产开发项目预售之后产生的增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税的相关规定及测算。
    一、增值税
    (一)纳税人及测算方式
    中华人民共和国增值税暂行条例》(以下简称“增值税暂行条例”)根据2017年11月19日《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》第二次修订,《增值税暂行条例》规定增值税的纳税人为在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务,销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人,且销售不动产的增值税税率为11%。
    我们知道纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人,本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人并采用一般计税方法的角度进行分析与测算。
    《增值税暂行条例》规定,纳税人销售不动产,应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。
    应纳税额计算公式:应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
    那么,房地产开发企业的增值税是否按照上述公式进行计算呢?是否有其自身的特殊性呢?
    1.应纳税额的测算
    首先,国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)的公告(国家税务总局公告2016年第18号)是专门针对房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收增值税的具体规定,该公告第四条规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
    销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。
    在该计算公式中,允许扣除的只是当期的土地价款,而不包括其他的成本(如房地产开发成本等),当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。且对于建筑面积部分,国家税务总局《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第86号)中规定,“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”,是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积。
    此外,《暂行办法》中规定在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。该规定的言外之意是,扣除的土地价款只是能够提供省级财政票据的土地出让金,但是因营改增之后诸多新文件的出台,对该规定进行了部分修订,《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)中规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。因此,在销售额中允许扣除的价款不单单是能够提供省级财政票据的土地出让金,若拆迁补偿费用在符合材料要求的情况下,也允许扣除。
    应纳税额=销项税额-进项税额
    销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%,而进项税即为增值税专用发票上标明的增值税额。
    为了便于区分,简单介绍简易计税方法,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。
    销售额=全部价款和价外费用÷(1+5%)
    应纳税额=销售额×5%
    2.纳税义务发生时间及缴纳方式
    (1)销售不动产增值税纳税义务时间发生重大变化
    根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定,增值税纳税义务发生时间为,纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
    因此,根据上述规定,房地产开发企业预售制度下收到预收款的当天不是房地产开发企业销售不动产的纳税义务发生时间,而此前《营业税暂行条例实施细则》规定,销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。可见销售不动产的增值税纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间相比,政策发生了重大变化。
    之所以对销售不动产的增值税纳税义务发生时间进行变更,主要是因为房地产开发企业采取预售制度,在收到预收款时,大部分进项税额尚未取得,如果规定收到预收款就要全额按照11%计提销项税,可能会发生进项和销项不匹配的“错配”问题,导致房地产开发企业一方面缴纳了大量税款,另一方面大量的留抵税额得不到抵扣。为了解决这个问题,《营业税改征增值税试点实施办法》将销售不动产的纳税义务发生时间后移,收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。同时,为了保证财政收入的均衡入库,又规定了对预收款按照3%进行预征的配套政策。
    正是因为房地产开发企业特殊的预售制度,从而规定了房地产开发企业的增值税预缴方式。
    (2)增值税预缴
    一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
    应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%
    适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。
    一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
    (3)预缴与发生纳税义务时缴纳增值税的计算方式不同
    值得注意的是,房地产开发企业因为纳税义务发生时间的规定,预缴增值税与发生纳税义务时缴纳增值税的计算方式是不同的,下面通过一个简单的案例进行说明。
    如,A房地产开发企业为一般纳税人,销售时采用一般计税方法,税率11%,预征率3%。
    该企业2016年8月预售2016年3月开工尚未开发完毕的房地产项目收入1110万元,销售完工房地产项目并收讫款项的收入为2220万元。本月有留抵进项税额200万元。
    预售收入应按规定预缴增值税=1110/(1+11%)*3%=30(万元)。由于预售收入尚未产生纳税义务,当月不能结转销项税额。只有等该房地产项目纳税义务发生,才能抵扣本月的留抵进项税额。
    收讫完工项目款项的收入应申报增值税:销项税额=2220/(1+11%)*11%=220(万元)。抵扣进项税额200万元,应纳增值税额=220-200=20(万元)。
    2016年9月申报期内缴纳增值税为30+20=50万元。
    从该案例中能看出,房地产开发企业在收到预收款时预缴增值税,收讫销售款发生纳税义务时按照销项税额减去进项税额的方法进行测算。
    3.增值税附加
    (1)城市维护建设税
    《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例(2011修订)》第二条规定,凡缴纳消费税、增值税、营业税(营业税已被废止)的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税义务人,都应当依照规定缴纳城市维护建设税。
    城市维护建设税税率如下:纳税人所在地在市区的,税率为7%;纳税人所在地在县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为1%。
    (2)教育费附加
    《征收教育费附加的暂行规定(2011修订)》教育费附加,以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税(已被废止)、消费税的税额为计征依据,教育费附加率为3%,分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
    (3)地方教育附加
    关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综[2010]98号)地方教育附加征收标准统一为单位和个人(包括外商投资企业、外国企业及外籍个人)实际缴纳的增值税和消费税税额的2%。在这一规定中,将地方教育附加的征收标准统一调整为2%。
    以上增值税的附加均是与增值税同时缴纳。在上一个案例中,缴纳的增值税为50万元,A房地产开发公司位于市区,按照税率7%进行计算,那么增值税附加的数额为:
    50万×7%+50万×3%+50万×2%=6万元
    以上内容即为房地产开发企业增值税及附加的测算以及缴纳税款的方式,除了增值税,房地产开发企业还有一个非常重要的税种即土地增值税。

    二、土地增值税
    (一)纳税人
    《中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011修订)》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照规定缴纳土地增值税。
    按照以上规定,我们可以看出,转让国有土地使用权时才需缴纳土地增值税,转让集体土地使用权、一级市场取得土地不征收土地增值税。
    (二)测算方式
    土地增值税的测算方式为:土地增值税额=增值额*税率-扣除额*速算扣除系数
    根据上述公式,我们需要确定的数额有增值额和扣除项目,增值额与收入和扣除项目有关,增值额=收入-扣除项目,因此,在计算之前我们先要确定转让的收入以及扣除项目。
    1.收入的确定
    (1)正常销售情形
    国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)关于土地增值税清算时收入确认的问题
    土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
    且《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
    (2)非直接销售和自用房地产的收入确定
    国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发[2009]91号)规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
    房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
    (3)分期分类收入
    国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
    因此销售收入总额首先要分期确定,然后分类确定。
    (4)代收费用的确定
    财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
    对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
    国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号)文件中同样规定了代收费用的处理,企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
    2.扣除项目
    根据以上表格,现在分别就各个扣除项目应注意的事项进行说明:
    (1)取得土地使用权所支付的金额
    取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
    国税函[2010]220号文规定,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
    (2)开发土地和新建房及配套设施的成本
    开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
    土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
    a 拆迁补偿费
    根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)的规定,不同的安置方式处理方式不同,具体如下:
    房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。
    开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
    货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
    b前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费用的扣除
    国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第一款规定,房地产开发成本的扣除须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。但考虑到房地产行业的实际情况,又可对上述费用进行核定扣除。因此,该通知第四条第二款规定,房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。
    营改增后,对建安费用扣除部分进行了新规定,要求纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。该具体规定可见《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题部分。
    c  公共配套设施费
    国税发〔2006〕187号文规定,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
    1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
    2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;
    3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
    d 装修费用
    对于很多的房地产开发企业来说,销售精装房既可以提高企业的品牌,又可以进行税务规划。实务操作中,有的地方税务机关对毛坯房有成本的最高限制标准,但是对精装修商品房无限制,并且根据国税发〔2006〕187号文的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。在利用精装修手段时,一定注意把握相应的尺度 ,因为有些成本是不可计入的(如可移动的床等)。此外,因目前房地产开发形势,很多地方都有限价的规定,导致很多房地产开发企业通过签订《销售合同》和《精装修合同》来分解销售收入,此种情况下税务规划便与限价之间发生一定的冲突,如何解决该问题需要进一步的研究和探讨。
    (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(三费)

    《税屋》提示——被遮挡部分为“*10%”
    国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)对房地产开发费用的扣除问题进行了具体规定,如下表:
    取得土地使用权所支付的金额为1,房地产开发成本为2
    土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
    (4)与土地转让有关的税金
    土地增值税暂行条例实施细则》规定与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
    上述的税金中营业税已被增值税取代,又因《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税,且印花税根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)规定列入管理费用,故根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定允许扣除的税金只剩下城市维护建设税,又因国家税务总局公告2016年第70号文规定,营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。财会[2016]22号,全面试行营业税改征增值税后,“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目,该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费;利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。故不能依据老规定一概而定。
    所以,此部分允许扣除的税金为城市维护建设税及教育费附加。
    (5)加计扣除
    对于从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计20%扣除,即:
    加计扣除=(1+2)×20%(见上表所述)
    以上五部分即为土地增值税的扣除项目,当销售收入和扣除项目均能确定时即可根据土地增值税的计算公式来进行测算。那么税率是如何规定的呢?
    3.税率
    我们知道,土地增值税采用的是四级超率累进税率,即:
    根据上表我们可以看出,增值额与扣除项目金额的比率不同导致税率适用的不同,也就是溢价越高,土地增值税缴纳的数额越大,因此,若房地产开发企业欲降低土地增值税的金额,在收入确定的情况下,采用合理手段提高成本,降低比率。
    对于土地增值税税率,建造普通住宅有税收优惠,《土地增值税暂行条例》第八条规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”也就是说当超过20%时要征收土地增值税,根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。
    但是,若纳税人既建设普通住宅又建设其他房地产开发的(如高级公寓、别墅等)应分别核算增值额,否则不能享受上述的税收优惠。
    为充分理解以上所述的测算方式,我们通过一个小案例进行说明:
    某房地产开发企业开发项目A,房地产销售收入为7000万元,取得土地使用权支付费用500万元,房地产开发成本为1500万元,允许扣除的房地产开发费用为500万元,转让房地产税费为80万元。
    根据以上案例,我们可以得出扣除项目金额为:
    500+1500+500+80+(500+1500)×20%=2980万元
    增值额=收入-扣除项目=7000-2980=4020
    增值额/扣除项目=4020/2980=134%
    根据增值额与扣除项目的比率134%属于超过100%-200%的部分,应采用的税率为50%,速算扣除系数为15%。
    应纳土地增值税:4020×50%-2980×15%=1563(万元)。
    4.缴纳方式
    (1)预征及计税依据
    土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
    根据上文介绍的相关内容,我们知道土地增值税应税收入不含增值税。那么土地增值税预征时的计税依据是否也应当用预收款减去预缴的增值税呢?
    根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定,为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
    (2)清算
    土地增值税的清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
    哪些情况下纳税人要进行土地增值税的清算呢?
    根据国税发〔2006〕187号文的规定,房地产开发项目全部竣工、完成销售的,或整体转让未竣工决算房地产开发项目的或直接转让土地使用权的纳税人应当进行土地增值税的清算。此外,还有一些情形下,主管税务机关可以要求纳税人进行清算,如已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;省税务机关规定的其他情况。
    以上为房地产开发企业测算土地增值税的方式,营改增后出现的特别规定大家应当予以注意。
    三、企业所得税
    国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号)是专门针对房地产开发企业所得税处理的专门规定,收入、计税毛利率以及成本扣除在该文中均有规定,但是营改增之后,企业所得税的测算方式是否发生变化呢?笔者希望通过下文分析与读者一起探讨。
    1.收入的确定
    房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入的确定是类似的,《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。虽然国家没有明确规定企业所得税收入是否包含增值税,但是企业所得税的收入应当与此保持一致。关于收入确定的内容可见土地增值税部分收入的确定以及《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的具体规定。
    2.成本的扣除
    企业在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
    企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
    开发产品的计税成本包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费。将上述成本合理划分为直接成本、间接成本和共同成本,归集分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。能够直接计入成本对象的直接计入成本对象,其他成本应该按照受益和配比原则,按占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法进行分配。
    3.计税毛利率及企业所得税预缴
    (1)计税毛利率
    企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
    (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。
    (二)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。(三)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。
    (四)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。
    但是目前因国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号)规定的计税毛利率已不能适应房地产开发经营情况的变化,许多地区对计税毛利率进行了调整。
    (2)企业所得税预缴
    由于房地产行业的特殊性,房地产行业采取预售制度,因此在销售未完工开发产品取得的收入时应先按预计计税毛利率计算预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
    开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
    营改增后,预售环节的应纳税所得以及预缴的企业所得税如何计算呢?
    根据国税发〔2009〕31号文的规定,在营业税制下,房企预售环节的应纳税所得额=(预收账款×预计毛利率)-预交营业税及附加-预交土增税 -期间费用。
    那么营改增之后,是否只需将营业税改为增值税,继续按照上述的计算方式进行计算呢?营改增后,销售收入由含税价变为不含税价。基于增值税“价税分离”的特点,房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因此,房企预售款计算应税所得时,是否需要“价税分离”成为争议问题之一。
    其中,财税〔2016〕43号文规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入,因此,预售环节企业所得税的收入也应与该规定保持一致。
    此外,预缴的增值税还能否扣除呢?营改增后,对个人转让、出租房产可允许税前扣除的税费也不包括实际缴纳的增值税,其政策原理与企业所得税相同,因此,不能再扣除增值税,营改增后,房企预售环节的应纳税所得额=(预收账款÷(1+11%)×预计毛利率)-预交附加-预交土增税 -期间费用。
    四、印花税
    房地产开发企业销售商品房按照产权转移书据征收印花税,《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税(2006)162号)对此有具体规定。
    印花税为按照合同所载金额的0.05%进行计算。
    五、结语
    此次介绍了房地产开发企业预售后所涉及的主要税种,因营改增政策的影响,增值税、土地增值税及企业所得税的相关内容均有调整,致使上述税种的测算发生变化,对于发生调整的部分大家应予以特别注意,测算方式不同导致结果产生较大差异,从而对整个项目的测算产生误判。
    以上是笔者对房地产开发项目全程税务测算(二)的介绍,若政策规定与实务操作有错误之处,敬请读者批评指正。




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